Contrat de bail commercial (société)
Contrat de bail commercial
ENTRE
LES SOUSSIGNEES :
La Société……de droit marocain au capital
de (à compléter) dirhams, dont le siège
social est, (à compléter) immatriculée au registre du commerce de Casablanca
sous le numéro (à compléter), représentée par Monsieur à compléter en sa
qualité de (à compléter),
Ci-après dénommée le « Bailleur
»,
ET
:
La Société……de droit marocain au capital
de (à compléter) dirhams, dont le siège
social est, (à compléter) immatriculée au registre du commerce de Casablanca
sous le numéro (à compléter), représentée par Monsieur à compléter en sa
qualité de (à compléter),
Ci-après dénommée le « Preneur
»,
Ci-après ensemble dénommées « les
Parties » et individuellement « la Partie »
Article
1 : Objet
Le Bailleur est propriétaire d’un terrain d'une surface d'environ
…… m² sur lequel il est exploité le ………. (Ci-après
dénommé le « ………..»).
Le preneur a manifesté au Bailleur sa volonté de louer les locaux
désignés dans les conditions exposées ci-après.
Suite aux négociations menées
entre les Parties et ayant aboutis sur les présentes, celles-ci
déclarent être habilitées et avoir la qualité et tous les droits requis pour la
conclusion et l’exécution du présent Contrat.
Article
2 : Désignation du local donné à bail
Le local présentement loué est destiné à
usage commercial.
Le preneur déclare connaître
parfaitement le local loué, sa consistance, ses limites pour l'avoir visité en
vue de la présente location, il le prend dans l'état actuel où il se trouve.
A cet effet, un état des lieux sera
établi entre les deux parties et sera annexé au présent bail
Article 3 : Activité commerciale du preneur
Les Locaux devront être
affectés par le Preneur à l'activité commerciale (Préciser cette activité ou
l’ensemble des activités…), étant précisé qu'il devra exercer de manière
permanente dans les Locaux, la totalité des activités visées ci-dessus, toute
autre activité devant auparavant recevoir l'accord préalable du bailleur.
Article
4 : Loyer
4.1. Montant du loyer: Le loyer mensuel est fixé entre les
parties à la somme de ………. DH, toutes taxes comprises, la taxe de services
communaux aussi, le tout payable d'avance le premier de chaque mois.
4.2. Modalités de paiement des loyers - Virement bancaire
Les loyers sont payés à
terme à échoir, mensuellement et d'avance le premier de chaque mois.
En vue d'assurer le recouvrement
du loyer, le Preneur s’engage à la date d’effet du Bail à établir
irrévocablement un ordre de virement permanent en faveur du Bailleur égal au
montant des sommes qui lui seront dues à chacune des échéances soit pour toute
la durée du Bail.
A la date de prise d’effet
du Bail, le Preneur remet au Bailleur une copie de l’ordre de virement
irrévocable dûment complété et signé portant sur toute la durée du Bail. Le
Preneur prendra toutes dispositions pour que son compte soit suffisamment
provisionné pour satisfaire aux virements.
En cas de non respect dudit engagement,
ayant pour conséquence de laisser une somme impayée à son échéance normale, le
montant des sommes dues portera intérêt au taux contractuel définis à l’article
15, la signature du Bail valant mise en demeure, ce que le Preneur reconnaît et
accepte expressément.
En cas de changement de
domiciliation bancaire, le Preneur s'engage à remettre au Bailleur, quinze
jours avant la plus proche échéance, une nouvelle copie de l’ordre de virement
dûment complété et signé.
A raison du caractère
irrévocable de l'ordre de virement donné au Bailleur, toute opposition
effectuée par le Preneur audit virement pourra entraîner l'application, par le
Bailleur, de la clause résolutoire.
Article
5 : Révision du loyer
Le loyer sera augmenté de
10% à la fin de la troisième année du Bail et pour la première fois, la
révision s’appliquera à l’expiration de
la période triennale ayant commencé à courir à compter de la date de prise d’effet
du Bail, et qui aura lieu le ………
Article 6: Durée et
renouvellement du bail
Le présent bail est consenti pour une durée de……ans, à compter de
la date d’effet indiquée à l’article 5 ci-avant.
Six (6) mois avant
l'échéance du terme du présent bail, le Bailleur pourra notifier par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception son congé en précisant les motifs
du congé et les dispositions de l'article 26 de la loi 49-16 relative aux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel
ou artisanal. Seront notamment considérés comme motifs légitimes de congé, le
paiement tardif de trois avis d'échéance consécutifs.
Au plus tard six (6) mois précédant l'échéance du terme du présent
bail, le Preneur pourra adresser, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception, une demande de dénonciation du présent bail.
Il est expressément convenu qu'à l'expiration du présent bail, à
défaut de congé du Bailleur ou de dénonciation du Preneur, le bail sera
renouvelé pour une durée du... ans par tacite reconduction sauf accord
spécifique sur la durée et sous réserve d'un accord sur la révision du loyer.
Article 7 : Garanties
Pour garantir l'ensemble des
obligations incombant au Preneur et plus spécialement le paiement de tout ce
qui pourra être dû lors de la restitution des Locaux en fin de bail (à
l'expiration du terme ou par résiliation anticipée), le Preneur versera, à la
date de signature du présent Bail, au Bailleur un dépôt de garantie
représentant la valeur de trois (3) mois de loyer toutes taxes et charges
comprises.
Ce dépôt de garantie, non
productif d’intérêts au profit du Preneur, sera remboursé en fin de jouissance
du Preneur, après remise des clés et déduction de toutes sommes pouvant être
dues à titre de loyers, charges, accessoires, intérêts, pénalités, indemnités
d’occupation, sommes dues au titre de travaux, réparations, ou tous autres
titres.
Le montant du dépôt de
garantie sera indexé dans les mêmes conditions que le Loyer afin de toujours
correspondre, au minimum, à trois (3) mois du Loyer toutes taxes et charges
comprises.
Le Preneur s’interdit
d’imputer unilatéralement le dernier terme de loyer, charges et accessoires
avant son départ sur ce dépôt de garantie, pour quelque cause que ce soit.
Dans le cadre d'un
redressement ou d'une liquidation judiciaire affectant le Preneur et en cas de
résiliation du bail par le Preneur, une compensation s'opérera de plein droit
entre le dépôt de garantie détenu et les sommes objet de la déclaration de
créance faite.
Article
8 : Entretien – travaux
Le Preneur devra tenir les
Locaux pendant toute la durée du bail en parfait état et supportera toutes les
réparations qui pourront être nécessaires.
Il devra maintenir les
Locaux en parfait état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté,
les installations techniques, et notamment les vitres, les accessoires (installation
du chauffage et de la climatisation), l'équipement, et remplacer, s'il y a
lieu, ce qui ne pourra être réparé. Le Bailleur se réserve le droit de vérifier
à tout moment le bon état d'entretien des éléments visés ci-dessus.
Le Preneur ne pourra faire
dans les Locaux aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun
percement des murs ou de voûtes, aucune construction, ni aucune modification
des installations existantes sans l'autorisation écrite et expresse du Bailleur
et dans les conditions définies par lui.
Dans le cas où
l'autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la direction
de l'architecte du Bailleur dont les frais et honoraires seront à la charge du
Preneur.
Article 9 : Restitution
des locaux
Le Preneur devra laisser en
fin de bail, quelle que soit la cause d'expiration de celui-ci, tous travaux,
qu'il s'agisse de travaux d'amélioration, de modification ou de réparation,
sans indemnité du Bailleur, à moins que le Bailleur ne préfère la remise en
état des lieux qui s'effectuera aux frais du Preneur.
Le Preneur devra rendre, en
fin de jouissance, les Locaux en parfait état d'entretien et de réparations de
toute sorte.
Il sera établi conjointement
par le Preneur et le Bailleur un constat d'état des lieux de sortie
contradictoire deux mois avant l'expiration du bail ou dans les deux semaines
qui suivent la résiliation du présent bail.
Article 10 :
Sous-location - gérance libre - nantissement - modification du preneur -
changement d'activité
10.1. Sous-location - Gérance libre
Le Preneur ne pourra
sous-louer en tout ou partie, ni se substituer à aucune personne physique ou
morale, dans les locaux, même à titre gratuit à l'exception
des éventuels clients, sous traitant et à l'exception de toute filiale ou de
toute autre entité dépendante du Preneur, de toute société ou entreprise qui
est contrôlée, directement ou indirectement, seul ou de concert, par le Preneur
ou par l'associé ou l'actionnaire qui contrôle le Preneur.
En tout état de cause, l'approbation préalable du Bailleur pour
toute sous location est exigée.
Il est expressément convenu
entre les Parties que le présent bail est destiné exclusivement à l’exercice de
l’activité indiquée à l’article 3 ci-avant et le preneur ne pourra aucunement s’en prévaloir pour exercer une
autre activité commerciale quelconque et de quelque nature que ce soit. (CATDR)
Le Preneur ne pourra pas
donner en gérance libre son fonds de commerce sans en aviser préalablement le
Bailleur un (1) mois avant la concrétisation de ladite gérance libre.
Tout projet de nantissement
de fonds de commerce devant être consenti par le Preneur, devra, pour être
opposable au Bailleur, lui être intégralement dénoncé quinze (15) jours au
moins avant la concrétisation d'un accord définitif avec la personne morale ou
physique devant bénéficier de l'inscription.
Le changement d'état du
Preneur ou la modification de ses statuts (transformation, changement de
dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, modification du
capital social, fusion, absorption, etc.) devront être signifiés au Bailleur
dans le mois de la modification.
Aucun changement d'activité
ne pourra avoir lieu sans autorisation du Bailleur. Le Preneur devra notifier
au Bailleur sa demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
deux mois au moins avant le changement d'activité envisagée. Le Bailleur
notifiera dans les mêmes formes au Preneur son refus en précisant les causes de
ce refus dans les trente jours (30) de la réception de la demande
d'autorisation par le Preneur. Le silence gardé par le Bailleur au-delà de ce
délai de trente jours (30) vaudra acceptation.
L'exercice de tout commerce
non autorisé, de même que le défaut des procédures légales, constitueront un
motif grave et légitime justifiant le refus par le Bailleur du renouvellement du
bail sans indemnité d'éviction. Ces manquements seront également susceptibles
d'être sanctionnés par l'exercice de la clause résolutoire stipulée à l'Article
14 des présentes.
Article
11 : Conditions d'exploitation
Le Preneur devra exploiter
les Locaux en bon père de famille, conformément aux usages du commerce et
s'engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au local
loué ou au voisinage. Le Preneur devra, en conséquence, faire son affaire personnelle
de tous les griefs qui seraient formulés à son sujet au Bailleur de manière à
ce que ce dernier ne soit jamais inquiété et soit garanti de toutes les
conséquences qui pourraient en résulter.
Article 12 :
Gestion du lieu loué
Le Bailleur pourra confier
la gestion du lieu loué à tout mandataire de son choix.
Le Preneur s'engage à
respecter les directives de ce gestionnaire dans l'exercice de sa mission de
gestion du lieu loué.
Article 13 :
Visite des locaux
Le Bailleur se réserve le
droit, et pour les personnes qu'il aura autorisées à cet effet, de pénétrer
dans les Locaux pendant les heures de bureaux, afin de prendre toutes les
mesures conservatoires de ses droits qu'il jugera utiles, ce qui est d’ores et
déjà accepté par le Preneur.
Lorsqu'un congé aura été
délivré par l'une ou l'autre des parties, six mois avant l'expiration du
présent bail, le Preneur sera tenu de laisser visiter les Locaux par tout
candidat locataire pendant les jours ouvrables et aux heures de bureaux, étant
entendu que le Bailleur fera son possible pour qu'il en résulte la moindre gêne
pour l'exploitation du Preneur.
Article
14 : Clause résolutoire
14.1 : Condition de
résiliation : En cas de défaut de paiement à échéance par le Preneur d'un seul
des loyers, le présent bail sera résilié de plein droit et sans aucune
formalité judiciaire, dans un délai de quinze (15) jours suivant une simple
mise en demeure d'exécuter adressée au siège social du Preneur qui serait
restée sans effet, contenant déclaration par le Bailleur de son intention
d'user du bénéfice de la présente clause et ledit délai de quinze (15) jours
pour remédier au manquement. Le présent bail sera résilié nonobstant toute
consignation ou offre réelle ultérieure.
14.2. Conséquences : En cas de résiliation dans les
conditions de la clause 14.1 :
- Le dépôt de
garantie constitué par le Preneur entre les mains du Bailleur même non encore
payé et les loyers d'avance demeureront acquis à ce dernier ;
- Le Preneur sera
débiteur de plein droit, dès la résiliation et jusqu'à la reprise de possession
des Locaux par le Bailleur d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au
double du loyer mensuel en vigueur à la date de ladite résiliation augmenté des
charges et de tous accessoires dudit loyer;
- A titre d'indemnité
forfaitaire, le Preneur sera redevable du Loyer augmenté des charges et
accessoires pour la durée du bail restant à courir ; sans préjudice du droit
pour le Bailleur d'exiger des dommages-intérêts si à la suite d'une demande du
Bailleur, le Preneur n'accomplissait pas la remise en état d'origine des
Locaux, le Preneur n'aura droit à aucune indemnité pour les travaux qu'il
aurait fait réaliser ou pour toutes les dépenses qu'il aurait engagées ou
effectuées en vue de son installation dans les Locaux; en tant que de besoin
par la signature des présentes, il renonce expressément à toutes indemnisations
de ces différents chefs;
- Enfin, le Preneur
supportera l'intégralité des frais, émoluments et dépens de justice, de
poursuite, des honoraires d'avocats ou mesures conservatoires, ainsi que tous
frais de levée d'état et de notification, qui seront considérés comme
supplément et accessoires du loyer ;
Le tout sans préjudice de
tous dommages et intérêts.
En outre, et quelles qu'en
soient les conséquences, le Preneur remboursera au Bailleur l'intégralité des
frais d'huissier et débours que le Bailleur aura dû engager.
Article 15 : Pénalités de retard
A défaut de paiement à leur
échéance d'un seul terme de loyer ou de toute autre somme due par le Preneur en
vertu du présent bail, le Bailleur percevra de plein droit, sans qu'une
quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire (le Preneur étant mis en
demeure par le seul effet de la signature du présent bail), une majoration
forfaitaire de dix pour cent (10%) du montant des sommes réclamées.
Les frais et honoraires
consécutifs à toute sommation ou tout commandement délivré par le Bailleur au
Preneur par acte d'huissier seront à la charge du Preneur, ainsi que ceux de
tous autres actes judiciaires ou extrajudiciaires consécutifs à la
non-exécution ou la non-observation de l'une quelconque des clauses du bail,
les honoraires d'avocats compris.
Le paiement tardif de trois
avis d'échéance consécutifs ou non, constituera, si bon semble au Bailleur, un
motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail.
Il est précisé que
l'ensemble des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au titre de la
clause pénale ci-dessus stipulée seront considérée comme suppléments et
accessoires du loyer, leur non-paiement entraînant résiliation des présentes
dans les conditions ci-dessus exposées.
Article 16 :
Faculté de substitution du bailleur
Si pendant la durée du
présent bail ou de ses éventuels renouvellements, le Bailleur transfère la propriété
par tous moyens de droit, à un tiers de son choix, qu'il s'agisse d'une
personne physique ou d'une personne morale, celui-ci se trouvera de plein droit
subrogé lors de ce transfert au Bailleur dans tous les droits et obligations
résultant du présent bail, tant activement que passivement, sans que cette
substitution d'ores et déjà acceptée par le Preneur n'entraîne novation au
présent bail.
En particulier, le Preneur
déclare d'ores et déjà et en tant que de besoin, accepter que le présent bail
se poursuive aux mêmes clauses et conditions et que le dépôt de garantie soit
transféré à l'acquéreur.
Article 17 :
Condition particulière relative à la cession de l'immeuble
Il est d'ores et déjà
convenu entre les parties que dans l'hypothèse où un acquéreur de l'immeuble
envisagerait de financer son acquisition dans le cadre d'un contrat de
crédit-bail immobilier, le présent bail se poursuivra automatiquement entre le
crédit-preneur et le Preneur aux mêmes clauses et conditions, le crédit-preneur
assumant la qualité de Bailleur pendant toute la durée du crédit-bail.
Toutefois, afin de permettre
de préserver l'intégralité des droits dont bénéficie le Preneur au titre du
présent bail, il est d'ores et déjà convenu que dans une telle hypothèse, le
crédit-preneur devra impérativement transmettre au Preneur une lettre émanant
du crédit-bailleur confirmant expressément ce qui suit :
"Nous…….agissant en
qualité de propriétaire de l'immeuble donné en crédit-bail à la société….,
déclarons avoir parfaitement connaissance du contrat de bail portant sur l'immeuble
et confirmons à……, Preneur, que dans l'hypothèse où pour quelque cause que ce
soit le contrat de crédit-bail serait annulé ou viendrait à son terme ou serait
résilié ou encore en cas de non levée d'option par le crédit-preneur à
l'expiration du crédit-bail, le crédit-bailleur sera alors tenu de poursuivre
le présent bail et/ou ses renouvellements dans toutes ses clauses et conditions
de telle sorte que vos droits ne soient en rien altérer".
Article
18: Election de Domicile
Le bailleur et le preneur élisent
respectivement domicile à son domicile ci-dessus indiqué et dans les lieux
loués.
Article
19 : Frais
Tous les frais occasionnés par les
présentes notamment ceux de l'enregistrement, timbres de quittance et timbres
municipaux pour la légalisation des signatures et rédaction du présent acte
sont à la charge du preneur qui s'y oblige.
Article 20 :
Droit applicable - règlement amiable - juridictions compétentes
Le présent bail est soumis à
la loi marocaine.
Le présent Bail est régi et
interprété conformément au droit marocain. Les parties attribuent compétence au
Tribunal de Commerce de Casablanca pour tout litige relatif à sa validité, son
exécution ou son interprétation.
Par ailleurs, le Bail a été
rédigé en langue française. En cas de contradiction entre ces deux versions, la
version française prévaut.
Article
21 : Pouvoirs
Tous pouvoirs sont donnés au
porteur d'un exemplaire des présentes pour toutes les formalités légales
relatives au présent acte.
Fait à ………………, le………………..
LE PRENEUR LE
BAILLEUR
Mr…………………………………….. Mr
……………………….
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